Квадратные метры в рассрочку: почему бизнес и частники выбирают лизинг недвижимости вместо ипотеки

Квадратные метры в рассрочку: почему бизнес и частники выбирают лизинг недвижимости вместо ипотеки

2025 год стал для российского рынка лизинга годом жесткой перезагрузки. По данным «Эксперт РА», совокупный лизинговый портфель по итогам года снизился на 11% - впервые за долгое время, даже в кризисные 2020–2022 годы он продолжал расти. Объем нового бизнеса рухнул почти на 48% за девять месяцев 2025-го. Казалось бы, пессимистичная картина. Однако именно в этот период сегмент лизинга недвижимости, традиционно считавшийся нишевым, неожиданно начал привлекать внимание не только корпораций, но и частных лиц. Причина проста: на фоне рекордных ставок по ипотеке и ужесточения банковских требований лизинг недвижимости стал восприниматься как рабочая альтернатива, позволяющая зафиксировать стоимость актива и распределить платежи на комфортный срок.

Прошедший год многие эксперты называют временем глубокой перестройки. Высокая ключевая ставка, жесткая денежно-кредитная политика и рост дефолтов клиентов привели к тому, что лизинговые компании вынуждены были пересматривать риск-модели. Как отмечал в интервью РБК Михаил Гонопольский, управляющий директор компании «Инсайт», «риск-модель основных игроков предполагает аванс 20+% от стоимости сделки. Сейчас модель с низкими авансами из-за большого количества дефолтов клиентов не работает» .

Особенно болезненно падение отразилось на сегментах, ориентированных на бизнес: рынок лизинга грузовых автомобилей сократился на 67%, строительной техники - на 56%. Но именно на этом фоне начал формироваться спрос на альтернативные инструменты финансирования недвижимости. Девелоперы, столкнувшись со сжатием ипотечного рынка, стали активнее предлагать лизинг как способ покупки жилья и коммерческих площадей. Еще весной 2025 года ряд крупных застройщиков заявляли о запуске лизинговых программ, рассматривая их как замену ипотеке для тех, кто не может пройти банковский скоринг.

«Мы внимательно следили за этими процессами. Для нас, как для компании, традиционно работающей с физическими лицами в автолизинге, запрос на “комфортную” покупку недвижимости был очевиден. Люди искали способ приобрести квартиру или дом без залога здоровья и идеальной кредитной истории. Банки ужесточали требования, а ставки по ипотеке оставались запредельными. Именно тогда мы приняли решение запустить новый продукт - лизинг недвижимости для физических лиц. Это не ипотека, но по своей сути - предсказуемый и прозрачный инструмент, который мы хорошо знаем», - комментирует Наталья Соколова, директор по развитию департамента лизинга недвижимости Гринфинанс.

Ключевое различие между лизингом недвижимости и ипотекой лежит в плоскости оценки рисков. Банк в первую очередь смотрит на заемщика: его доход, трудовую историю, кредитную нагрузку. Лизинговая компания фокусируется на активе: ликвидность объекта, его способность сохранять стоимость и, при необходимости, быть реализованным без значительных потерь. Это делает лизинг доступным для самозанятых, индивидуальных предпринимателей и тех, чей доход не укладывается в «белые» рамки, требуемые банками.

Кроме того, лизинг позволяет структурировать сделку более гибко. Размер аванса, график платежей, возможность включения в договор дополнительных услуг (страхование, управление объектом) - все это может быть адаптировано под конкретную ситуацию клиента. В условиях, когда ипотечные ставки находятся на исторических максимумах, а банки требуют подтверждения дохода даже при покупке квартиры на вторичном рынке, лизинг превращается из экзотики в реальную альтернативу.

На конференции «Лизинг России - 2025» участники рынка неоднократно подчеркивали: падение спроса в традиционных сегментах заставляет искать новые ниши. Вячеслав Спиров, генеральный директор «Газпромбанк Лизинг», тогда отметил, что смотрит на следующий год сдержанно, но именно сегмент недвижимости, особенно в части операционного лизинга, может показать рост . Наталья Морщихина из Минэкономразвития добавила: «Лизинг - это драйвер роста капитализации и рекапитализации бизнеса с точки зрения обновления основных фондов. Снижение ключевой ставки неминуемо приведет к росту инвестиционной активности бизнеса, и здесь как раз найдется место лизингу - гибкому, рыночному, понятному инструменту».

2026 год, по прогнозам экспертов, может стать временем, когда лизинговый рынок «оттолкнется от дна». Однако, как подчеркивает Михаил Гонопольский в январском интервью РБК, это произойдет только при условии, что игроки найдут новую бизнес-модель развития. Модель, основанная не на погоне за объемами любой ценой, а на качестве портфеля, глубокой экспертизе в нишах и индивидуальном подходе к клиенту.

Для Гринфинанс такой новой моделью стал лизинг недвижимости для физических лиц. Мы видим запрос на предсказуемость: люди не хотят ждать, пока снизятся ставки по ипотеке, потому что одновременно с этим растут цены на квадратные метры. Лизинг позволяет зафиксировать стоимость объекта сегодня, разбить платежи на годы и при этом оставаться собственником по факту выкупа, но без жестких требований, которые предъявляют банки.

Мы не случайно вышли в этот сегмент именно сейчас. Пока рынок «остывал» после перегрева 2023–2024 годов, мы готовили продукт, который отвечает на реальную потребность: купить недвижимость сегодня, не дожидаясь «идеальных» условий. И мы уверены, что в 2026 году этот запрос будет только расти.

«Я часто слышу от коллег: "Рынок упал, клиентов нет". Я же вижу обратную картину. Есть запрос на экспертность. Клиент 2026 года - это прагматик, который считает деньги. Он не берет недвижимость "на всякий случай". Он берет её под конкретные цели, и он ищет инструмент, который позволит ему это сделать без лишней бюрократии и залога здоровья. Лизинг недвижимости для физических лиц - это наш ответ на этот запрос. Мы входим в эру осознанного выбора, и я уверена, что лизинг займет в ней достойное место», — резюмирует Наталья Соколова.

2025 год стал для лизингового рынка годом очищения. Падение объемов высветило главное: выживают и развиваются те, кто способен предложить клиенту не просто деньги, а понятный и гибкий инструмент, работающий в любых экономических условиях. Лизинг недвижимости для физических лиц - именно такой инструмент. Он дает возможность приобрести жилье здесь и сейчас, не закладываясь на переменчивую конъюнктуру ипотечного рынка. И, судя по первым результатам, эта ниша станет одним из главных драйверов роста для лизинговой отрасли в 2026 году.